NÃO DEVOLVA SEU IMÓVEL ANTES DE LER ISSO

NOVA LEI DO DISTRATO DE IMÓVEIS – A NOTÍCIA NÃO É TÃO RUIM COMO PARECE

Por:  Rosi Chaves e Vanessa Baggio, advogadas especialistas em Direito Imobiliário pró consumidor

Em 27 de dezembro de 2018 (quase no último dia do ano – por indesculpável pressão das Construtoras), foi promulgada pelo então presidente Michel Temer, a malfadada Lei 13.786/2018 – que foi chamada de “Lei do Distrato” de imóveis adquiridos na planta. Sua ementa assim esclarece:

LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018. - Altera as Lei

s nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

A polêmica da lei surgiu em virtude da alteração do artigo 67-A parágrafo 5º da Lei 4591/64 que inseriu o limite de multa pela rescisão do contrato celebrado em até 50% da quantia paga. Um valor muitíssimo alto – tendo em vista que as decisões judiciais autorizavam a retenção de cerca de 20% até 30% em casos de inadimplência do consumidor.

Contudo, a mídia, curiosamente, não esclareceu que tal multa não se aplica a toda e qualquer rescisão ou distrato de imóveis. Existem parâmetros claros para que a Construtora possa cobrar os tais 50% de multa do cliente desistente:

a) o imóvel deve ser da espécie de “patrimônio de afetação”  (quando o caixa da obra não se comunica com o da construtora/incorporadora);

b) o contrato deve ter sido assinado exclusivamente com o incorporador; boa parte dos contratos de imóveis na planta se dão com a Construtora e não com a Incorporadora)

c) o distrato ou resolução deve ocorrer por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente (ou seja, ele deve ter, literalmente, parado de pagar as prestações)

Ademais,  a multa não será aplicada no caso no do consumidor encontrar outro comprador para assumir suas obrigações no contrato (§9º), com a devida anuência do incorporador. E no caso do incorporador “negar” o novo adquirente, deverá justificar o motivo.

Portanto, a “Lei do Distrato”, ao contrário do noticiado, pode até ser considerada como um relativo avanço na Defesa do Consumidor, pois regulamenta vários pontos do contrato que abriam brechas para abusividades das Incorporadoras e Construtoras.

Além disso, a lei prevê o direito de arrependimento do consumidor para 7 (sete)  dias mesmo na venda feita no estande de vendas do incorporador ou fora dele, com a devolução de todos os valores eventualmente pagos, inclusive a comissão de corretagem. Esse direito era anteriormente aplicado apenas as compras efetuadas online. Isso é um avanço pois dá o direito do comprador desistir do negócio que eventualmente tenha se concretizado “na pressão dos corretores” e na empolgação do momento.

Portanto, antes de DISTRATAR, DEVOLVER ou decidir por qualquer modalidade de encerramento do contrato de compra e venda de imóvel na planta, É IMPRESCINDÍVEL consultar um Advogado Especialista na área, para não ter um prejuízo totalmente desnecessário – apenas baseado no “lobby” das construtoras e informações parciais da mídia.

Outra questão ignorada pela mídia é que a Lei regulou os dados que passam a ser OBRIGATÓRIOS nos contratos – especificamente no “quadro resumo” (e que,  a maioria dos contratos mais antigos não obedece), tais como:

a)                  Os índices de correção monetária aplicáveis e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

b)                 As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

c)                  A data final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A

Casos as penalidades para o incorporador e para o comprador não sejam equânimes, ainda permanece a possibilidade de revisão judicial dessas multas.

Portanto, a Lei não é tão ruim como parece, e  ainda abre para negociação entre as partes com a devolução ou repasse do imóvel para outro adquirente:

 “Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.”

Assim, fique atento: ao adquirir um imóvel na planta o consumidor deve se atentar não só as clausulas de preço e prazo, mas principalmente as clausulas de distrato e resolução e eventuais multas por inadimplemento.

A BAGGIO ADVOCACIA atua em DEFESA DE CONSUMIDORES na área imobiliária há 16 anos e recomenda fortemente que antes da assinatura de qualquer documentação com a Construtora, seja antes ou depois da compra do imóvel,  o consumidor consulte um especialista para não ser prejudicado.

Fonte : www.baggioadvocacia.adv.br

DIFICULDADES PARA PAGAR O SEU IMÓVEL ?

É POSSIVEL DIMINUIR O VALOR DA PARCELA DO MEU IMÓVEL?

Por: Vanessa Baggio 

Advogada Especialista em Direito do Consumidor

         O boom imobiliário e o grande sonho dos brasileiros – a  conquista da casa própria - fez estourar o número de vendas de imóveis novos e usados nos últimos anos. Como consequência, grande parte desses novos mutuários não estão conseguindo honrar com as prestações desses imóveis.

É bem verdade que alguns adquirentes não se organizaram  financeiramente para assumir a dívida do financiamento imobiliário e outras despesas do imóvel (condomínio, IPTU, etc.). Mas a imensa maioria, infelizmente, acabou caindo nas armadilhas do mercado imobiliário, sujeitando-se a cláusulas contratuais abusivas e ilegais.

Atualmente, estamos vivendo uma espécie de “malha fina habitacional”. Os contratos de financiamentos de imóveis existentes estão passando por revisões judiciais que demonstram a total falta de fiscalização dos órgãos de proteção aos Direitos do Consumidor, consumidor esse cada dia mais vulnerável às manobras dos Bancos.

Nessa “malha fina”, os contratos passam por um estudo jurídico aprofundado, que analisa a legalidade das disposições entre o banco e o adquirente e promove um recálculo tanto da prestação como do saldo devedor do financiamento imobiliário, encontrando diferenças que podem ultrapassar a o montante de até 35% em favor do mutuário. 

Nessa revisão, levam-se em consideração muitas teses jurídicas, dentre as quais destacam-se:

a)      A forma de cálculo ou amortização eleita (SAC, SACRE, Price, etc)

b)      As taxas de administração ou Aprovação de Credito (TAC e similares)

c)       A comissão de permanência e outros encargos bancários

d)      A capitalização diária, mensal ou anual

e)      A existência de seguros embutidos ou não nas prestações e integrando ou não o saldo devedor

f)       A exigência de abertura de conta corrente para débito das prestações

g)      A exigência de compra de outros produtos para a concessão do financiamento

h)      A alíquota e taxa de juros e sua adequação ou não à taxa de mercado

O que se percebe através desse estudo é que invariavelmente o consumidor paga mais do que deveria pelo seu imóvel, porque, muito raramente, os contratos de financiamento não apresentam várias destas ilegalidades embutidas em suas cláusulas.

A BAGGIO ADVOCACIA conta com especialistas em Direito Bancário, Direito do Consumidor e Direito Imobiliário e vem surpreendendo o Judiciário e o cenário jurídico desenvolvendo teses INÉDITAS na defesa dos seus clientes. 

Apesar do árduo trabalho ao enfrentar uma matéria tão complexa (e que já estava desacreditada por muitos profissionais da área do Direito), estamos conseguindo excelente índice de sucesso na diminuição tanto do saldo devedor quanto das prestações dos financiamentos imobiliários daqueles que confiam sua causa à nossa equipe de profissionais.

COM INFORMAÇÕES DA ASSESSORIA DE IMPRENSA

BAGGIO SOCIEDADE DE ADVOGADOS

contato@baggioadvocacia.adv.br

LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018.

Altera as Leis nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º  Esta Lei altera as Leis n^os 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Art. 2º  A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 35-A, 43-A e 67-A:

“Art. 35-A.  Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

§ 1º  Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

§ 2º  A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”

“Art. 43-A.  A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

§ 1º  Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

§ 3º  A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.”

“Art. 67-A.  Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º  Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º  Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no capute no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

§ 3º  Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.

§ 4º  Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.

§ 5º  Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. 

§ 6º  Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

§ 7º  Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.

§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.

§ 9º  Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

§ 10.  Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

§ 11.  Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.

§ 12.  Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

§ 13.  Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.

§ 14.  Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.” 

Art. 3º  A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 26-A.  Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;

VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;

IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;

X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.

§ 1º  Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

§ 2º  A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”

“Art. 32-A.  Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1º  O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

§ 2º  Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

§ 3º  O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997.”

“Art. 34.  .....................................................................................................................

§ 1º  ............................................................................................................................ 

§ 2º  No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do caput deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.” (NR)

“Art. 35.  Se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato, e tiver sido realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente, na forma do art. 32-A desta Lei, ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis.

.............................................................................................................................................

§ 3º  A obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela como condição para efetivação de novo registro, prevista no caput deste artigo, poderá ser dispensada se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato por elas assinado.” (NR)

Art. 4º  Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. 

Brasília, 27 de dezembro  de 2018; 197^o da Independência e 130^o da República. 

MICHEL TEMER
Torquato Jardim
Eduardo Refinetti Guardia

Este texto não substitui o publicado no DOU de 28.12.2018