quinta-feira, 3 de janeiro de 2019

 
Altera as Leis nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º  Esta Lei altera as Leis nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Art. 2º  A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 35-A, 43-A e 67-A:
“Art. 35-A.  Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
§ 1º  Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
§ 2º  A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”
“Art. 43-A.  A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
§ 1º  Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
§ 3º  A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.”
“Art. 67-A.  Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 1º  Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
§ 2º  Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no capute no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:
I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
§ 3º  Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
§ 4º  Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.
§ 5º  Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. 
§ 6º  Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
§ 7º  Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
§ 9º  Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
§ 10.  Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
§ 11.  Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.
§ 12.  Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
§ 13.  Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.
§ 14.  Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.” 
Art. 3º  A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 26-A.  Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;
VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;
IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.
§ 1º  Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
§ 2º  A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”
“Art. 32-A.  Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
§ 1º  O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
§ 2º  Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
§ 3º  O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997.”
“Art. 34.  .....................................................................................................................
§ 1º  ............................................................................................................................ 
§ 2º  No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do caput deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.” (NR)
“Art. 35.  Se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato, e tiver sido realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente, na forma do art. 32-A desta Lei, ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis.
.............................................................................................................................................
§ 3º  A obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela como condição para efetivação de novo registro, prevista no caput deste artigo, poderá ser dispensada se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato por elas assinado.” (NR)
Art.   Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. 
Brasília, 27 de dezembro  de 2018; 197o da Independência e 130o da República. 
MICHEL TEMER
Torquato Jardim
Eduardo Refinetti Guardia

Este texto não substitui o publicado no DOU de 28.12.2018 

quarta-feira, 7 de setembro de 2016

CORRETAGEM CONTINUA SENDO ILEGAL EM DIVERSAS SITUAÇÕES MESMO APÓS RECURSO REPETITIVO DAS CONSTRUTORAS

CORRETAGEM É LEGAL ?
SATI É LEGAL?
#SQN
Por Vanessa Baggio
Advogada Especialista em Direiro Imobiliário e Direito do Consumidor


Conseguimos acesso ao INTEIRO TEOR do Acórdão do Recurso Repetitivo (STJ) sobre Corretagem... Eis a tese ementária :


TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.


1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de
compra e venda de imóvel.


PONTO 1 : EXISTÊNCIA ESPECÍFICA DE CLÁUSULA EM QUE O CONSUMIDOR CONCORDOU EXPRESSAMENTE E INEQUIVOCADAMENTE COM A CORRETAGEM


PONTO 2 : AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO (desde que previamente informado que a Corretagem não era "entrada" do imóvel - parcela "no ato")


PONTO 3 : Transparência TOTAL : Destaque, no contrato , para o valor da Corretagem..

PONTO 4 : Se NÃO FOI DADA A OPÇÃO ao Consumidor de comprar o imóvel DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA, continua sendo VENDA CASADA !


PONTO 4 : SATI foi, é e continuará sendo ilegal.


OU SEJA.... Nada de novo no Mundo Jurídico...

As construtoras estão divulgando como se fosse algo “extraordinário”, para que o "Lobby" tenha maior força e a mídia divulgue como se fosse verdade absoluta a pretensa validade da Corretagem.

Mas JURIDICAMENTE,  não nenhuma houve alteração "sensível "no entendimento judicial sobre Vanda Casada, Transparência e Vício de Consentimento.

Para quem REALMENTE é especialista na matéria e militante na área há tantos anos, a vida segue NORMALMENTE...enfrentando a politicagem e o poderio das Construtoras em nosso país (ainda mais em tempo de "Lava Jato").


Vanessa Baggio


sábado, 6 de setembro de 2014

TESE DA BAGGIO ADVOCACIA SOBRE A ILEGALIDADE DO “DIREITO DE ATRASO”


TESE DA BAGGIO ADVOCACIA SOBRE A ILEGALIDADE DO “DIREITO DE ATRASO” DAS CONSTRUTORAS GANHA FORÇA NO JUDICIÁRIO (180 dias ilegalidade).

Por Vanessa Baggio
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Defesa do Consumidor
Diretora do Contencioso da BAGGIO Sociedade de Advogados

Há 8 anos a BAGGIO Advocacia desenvolveu a tese de ilegalidade do “direito de atraso” das construtoras nos contratos de compra e venda de imóveis na planta. Os fundamentos jurídicos eram – até então - inéditos, e, muitos juízes receberam a “novidade” com descrédito, alguns, inclusive limitando-se a dizer que “as coisas sempre foram assim”.

Ao longo desses anos de trabalho árduo, outros colegas advogados passaram a adotar a mesma argumentação e a tese da ilegalidade da famosa “cláusula de 180 dias” ganhou o reconhecimento das entidades de Direito do Consumidor e do Ministério Público Estadual que, inclusive, chegou a ingressar com diversas ações civis públicas para coibir a prática abusiva das construtoras.

Atualmente, só entre os clientes da Baggio Advocacia - já são mais de 100 sentenças favoráveis aos consumidores - nas quais os Juízes Paulistas reconhecem a abusividade e a falta de clareza da tal clausula – bem como o direito do consumidor ao congelamento do saldo devedor em caso de atraso na entrega dos imóveis – além, é claro, de outros tantos direitos dos adquirentes,  como indenização por lucros cessantes e danos morais por exemplo.

Em suma, a tese da BAGGIO Advocacia denuncia o modus operandi das construtoras e de alguns corretores de imóvel que – além de não permitirem o acesso prévio do consumidor ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel na planta, raramente informam ao adquirente a AMPLA possibilidade do imóvel atrasar por 6 meses “por qualquer motivo” e por tempo indeterminado em “caso fortuito ou força maior” – conceitos jurídicos que obviamente não são do conhecimento do homem médio.  A falta de transparência é tamanha que, invariavelmente, o consumidor tem que realizar uma “verdadeira ginástica” nas cláusulas contratuais – indo e voltando por páginas e páginas de documentos que só recebe após "dar a entrada no imóvel" – para poder “tentar” compreender quando seu imóvel “poderá” ser entregue. E enquanto a construtora atrasa a obra quem paga os juros por esse atraso? O adquirente.

Até alguns anos atrás, o Judiciário – talvez porque timidamente provocado pelos advogados dos adquirentes – limitavam-se a uma análise perfunctória do tema, ou seja, entendiam simplesmente que essa era uma “clausula de praxe” dos contratos das construtoras, não havendo ilegalidade ou abusividade em desfavor dos consumidores.

Mas o entendimento jurisprudencial tem sido renovado: Os Magistrados mais sérios, coerentes e corajosos já não se acanham em registrar por sentença e até por acórdãos a mudança de opinião sobre o tema. Algumas recentes decisões merecem total destaque, pois alcançam a verdadeira efetividade da justiça na mesma medida em que acabam por reconhecer e valorizar o trabalho dos verdadeiros estudiosos da matéria, advogados e juristas diligentes que dedicam sua vida ao desenvolvimento novas de teses em favor de seus clientes, em favor de uma interpretação zetética dos fatos e da lei e principalmente em favor do ideal de justiça.   

Pelo brilhantismo da análise e clareza da interpretação, pedimos venia ao MM Juiz André Augusto Salvador Bezerra, da 42° Vara Cível do Fórum João Mendes para transcrever - com grifos nossos -  trechos de sentença se sua lavra – esperando com isso que mais e mais juízes no país atentem-se para o que vem ocorrendo no mercado imobiliário no Brasil:

“(...) Tratam os autos de ação de obrigação declaratória cumulada com pedido de condenação, alegando a parte autora um fato negativo, qual seja que as rés descumpriram o ajuste celebrado entre as partes, deixando de proceder à entrega de imóvel na forma e no prazo acordado. Sendo assim, caberia às rés a prova de fato positivo contrário, consistente no integral cumprimento do ajuste, o que, porém, não ocorreu.

Pelo contrário, em contestação confessaram que tiveram de utilizar o prazo de carência de 180 dias, que impôs à parte adversa. Ocorreu, portanto, atraso na obra.

Injustificável este fato, na medida em que eventos naturais (como chuva em cidades localizadas próximas aos trópicos como as da Grande São Paulo) ou econômicos (como aquecimento do mercado imobiliário) constituem eventos absolutamente previsíveis e administráveis em uma grande obra, como a objeto do contrato.

Ademais, modificando meu entendimento anterior, verifico que o prazo de carência de 180 dias foi estipulado unilateral e abusivamente pela empresa demandada, configurando verdadeira renúncia de direito vedada pelo artigo 51, I e IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Da mesma forma, também modificando entendimento anterior, as cláusulas de corretagem e SATI, que, costumeiramente, cabem ao vendedor pagar e não os compradores e consumidores ora demandante). Igualmente abusivas, nos termos dos citados dispositivos legais.

Não diferentemente, a cobrança de taxas condominiais antes da entrega da obra. Se a parte autora não teve a posse direta sobre o bem, por falha das rés, não pode ser compelida a pagar por algo que é costumeiramente atribuído a quem detém diretamente o imóvel.
 (...)

O pagamento de valor da multa contratual é mais do que razoável. Embora seja cláusula de aplicabilidade prevista apenas em desfavor da consumidora, pode e deve ser aplicada também em desfavor da empresa contratante, tendo em conta a igualdade e a boa fé objetiva que deve reger as relações contratuais. As rés, portanto, ficam condenadas ao pagamento do respectivo valor.

Da mesma forma, deverão as rés restituir as cláusulas de corretagem e da taxa SATI, bem como as taxas condominiais cobradas extemporaneamente, conforme já explicado. A devolução deverá dar-se em dobro, nos termos do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Outrossim, a verba indenizatória por danos morais é devida, na medida em que os fatos em debate não consistem mero inadimplemento contratual a que todas as pessoas estão sujeitas a suportar em seu dia a dia. Trata-se, na verdade, de grave fato, que prejudicou pessoa que, assim como milhões de brasileiros, sonhava em adquirir seu próprio imóvel e que teve este sonho transformado em verdadeiro pesadelo.
          
(...)
Dessa forma, adotando-se os critérios acima expostos, é razoável fixar o quantum da indenização em R$ 20.000,00. Cumpre-se, destarte, a função da indenização por danos morais, oferecendo-se compensação ao lesado para atenuação do sofrimento havido e atribuindo-se ao lesante sanção, a fim de que não volte a praticar atos lesivos à personalidade de outrem.
O valor arbitrado, portanto, é o que se revela justo, perante a legislação pátria.

Outrossim, os lucros cessantes referentes a 1% do valor do imóvel adquirido por mês também se revela razoável. Trata-se de quantum que, conforme as leis de mercado, equivale ao aluguel de bem parecido, que teve a parte autora de pagar pelo atraso na obra.
(...)

Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos para:

a) declarar a invalidade da cláusula de tolerância de 180 dias para o atraso na obra;

b) condenar as rés a, solidariamente, pagar à autora a multa contratual de 1%, corrigida
monetariamente e incidindo juros da mora de 1% ao mês, ambos desde a data inicial do
atraso de entrega da obra, na exata forma descrita na inicial;

c) condenar as rés a, solidariamente, pagar à parte autora o valor de R$ 20.000,00, a título de indenização por danos morais, corrigido monetariamente a partir desta decisão e incidindo juros da mora legais desde a citação;

d) declarar inexigível as cláusulas SATI e de comissão de corretagem, devendo as rés, solidariamente, restituir em dobro os valores pagos a tal título pela parte autora, corrigidos monetariamente desde os desembolsos e incidindo juros da mora legais desde a citação;

e) condenar as rés a, solidariamente, pagar à parte autora o valor equivalente a 1% ao mês sobre o valor do imóvel, a título de lucros cessantes, do período da data originalmente prevista para a entrega da obra (observando a invalidade da carência de 180 dias) até a data do habite-se, corrigido monetariamente mês a mês e incidindo juros da mora legais desde a citação;

f) condenar as rés a proceder a transferência do imóvel em favor da parte autora, baixando a hipoteca, em 10 dias, sob pena de pagamento de multa diária de R$ 2.000,00, a vigorar por 365 dias.;

g) condenar as rés ao pagamento de todas as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o total da condenação.

P.R.I.C. São Paulo, 22 de agosto de 2014. Juiz(a) de Direito: Dr(a). André Augusto Salvador Bezerra - ADVOGADA VANESSA BAGGIO – OABSP  211887 - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – Processo 0153382-87.2012.8.26


PALAVRAS CHAVES : ILEGALIDADE DOS 180 DIAS – DEVOLUÇÃO EM DOBRO DE SATI E CORRETAGEM – LUCROS CESSANTES – DANOS MORAIS – ATRASO ENTREGA IMÓVEL – CHAVES – CONDOMÍNIO -  DIREITOS DOS ADQUIRENTES – IMOVEL NA PLANTA – ADVOGADO ESPECIALISTA DIREITO IMOBILIÁRIO – DIREITOS DO CONSUMIDOR 

domingo, 25 de maio de 2014

ADVOGADOS "ESPECIALISTAS" EM AÇÕES CONTRA CONSTRUTORAS.. SERÁ?

SÓ EXISTEM DOIS ESCRITÓRIOS ESPECIALISTAS DE VERDADE EM AÇÕES CONTRA CONSTRUTORAS NO BRASIL

APENAS DOIS ESCRITÓRIOS COM MAIS DE MIL AÇÕES CONTRA CONSTRUTORAS EM CURSO!!

FIQUE ATENTO – PESQUISE BEM O ADVOGADO NO SITE DO TRIBUNAL ANTES DE CONTRATAR


Nova sentença - 30 MIL DE DANOS MORAIS MAIS 1,3 MIL POR MÊS DE ATRASO, MAIS DEVOLUÇÃO DE SATI E CORRETAGEM

- QUER SABER PORQUE VOCÊ DEVE CONTRATAR UM VERDADEIRO ESPECIALISTA EM AÇÕES CONTRA CONSTRUTORAS ???


MAIS UMA VITÓRIA DA BAGGIO ADVOCACIA – COMPARTILHE !

Fóruns Centrais Fórum João Mendes Júnior 11ª Vara Cível- Trisul S/A e outro - III DISPOSITIVO Ante o exposto, Julgo Parcialmente Procedente a pretensão dos autores e extinto o processo com resolução de mérito, com fundamento no art. 269, inciso I, do CPC, nos seguintes termos: Condeno a ré no pagamento R$1.279,70 (um mil, duzentos e setenta e nove reais e setenta centavos) por mês, a partir de janeiro de 2012, até o termo final da mora, que ocorrerá quando as unidades habitacionais estiverem com as respectivas matrículas individualizadas no Cartório de Registro de Imóveis, e ao referido valor, incidirá correção monetária de acordo com a tabela do TJSP, e juros moratórios de 1% ao mês; Condeno as rés no pagamento da quantia de R$14.418,40 (quatorze mil, quatrocentos e dezoito reais e quarenta centavos), a título de devolução do dobro do valor que cobraram indevidamente a título de comissão de corretagem e SATI, e sobre este valor incidirá correção monetária de acordo com a tabela do TJSP, e juros moratórios de 1% ao mês a partir da data do pagamento; Condeno as rés no pagamento da quantia de R$30.000,00 (trinta mil reais), a título de indenização por danos morais, valor este já atualizado nesta data e de ora em diante o valor será corigido monetariamente de acordo com a tabela do TJSP, incidindo juros moratórios de 1% ao mês; Em. P.R.I. São Paulo, 08 de maio de 2014., VANESSA BAGGIO  (OAB211887/SP), Somos um grupo de 1300 adquirentes na Justiça ! WWW.apartamentoatrasado.blogspot.com - www.obraatrasada.blogspot.com 

quinta-feira, 13 de junho de 2013

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ??

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM 
EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ??

POR : Vanessa Baggio
Advogada
fonte : www.obraatrasada.blogspot.com



INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

• Devolução Integral SIMPLES ou EM DOBRO de todos os valores pagos, CORRIGIDOS e CAPITALIZADOS (em caso de distrato ou rescisão)

• Danos Morais (base de 9,3 mil a 82,6 mil *)

• Nulidade da “Cláusula de Atraso” – 180 dias (Caso Fortuito ou Força Maior)

• Nulidade da CM Repasse ou cláusulas que admitem cobrança de juros bancários antes das chaves.

• Multa por DIA de Atraso na Liberação das Chaves ou dos Documentos para o Financiamento 

• Congelamento do Saldo Devedor do Financiamento 

• Suspensão do Pagamento das Intermediárias e das Chaves

• Recálculo dos Juros cobrados no período Pré-chaves com devolução em DOBRO dos Juros Indevidos ou Amortização do valor do indébito no Saldo Devedor

• Indenização por Lucros Cessantes ou Reembolso de Aluguel, com base em 1% do valor atual do imóvel, POR MÊS de atraso.

• Multa de Mora de 2% do valor atual do imóvel, mais 1% por mês de atraso.

• Reembolso de Despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

• Devolução em DOBRO de Comissões de Corretagem, SATI, Aprovação de Crédito (TAC), Matrícula e Individualização e outras cobranças ilegais de intermediação imobiliária. 

• Devolução em DOBRO de Taxas Condominiais cobradas antes da entrega efetiva das chaves.

• Abatimento no preço do imóvel em razão de entrega em desacordo com material publicitário ou problemas com a qualidade da Obra.

quarta-feira, 8 de maio de 2013

MAIS UMA VITÓRIA DO CONSUMIDOR - RECONHECIMENTO DA ILEGALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS


MAIS UMA SENTENÇA PARA COMPARTILHAR COM NOSSOS CLIENTES DO INTERCLUBE E COM COLEGAS ADVOGADOS. Agora vamos à luta para fazer valer o direito  já reconhecido pelo juiz.

Processo nº: 4001828-37.2012.8.26.0100

Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Interpretação / Revisão de Contrato

 

moveram a presente ação de revisão contratual, indenização por

danos morais c.c. repetição de indébito e lucros cessantes com pedido liminar contra

INTERLAKES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e INTERLAGOS

EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA alegando que, em 28 de maio de

2008, firmaram negócio de compra e compra e venda com a construtora no valor de R$

198.859,50 , quando lhes foi informado que a entrega da obra estava prevista para meados

de dezembro de 2010. Ocorre que, até o presente momento, a construtora nem sequer

liberou a documentação para realizar o financiamento bancário e não há qualquer previsão

para real entrega da obra. (...)

Certamente se as autoras atrasassem o pagamento em prazo

muito mais exíguo que esse, o contrato já estaria rescindido e as autoras ainda teriam que

pagar uma série de penalidades, como multa e perda de quase totalidade dos valores pagos.

A alegação de caso fortuito ou força maior é no mínimo

inocente, porquanto chuvas e problema de mão de obra fazem parte do dia-a-dia das

construtoras, ou seja, são riscos da atividade, que toda construtora competente leva em

consideração para estipulação do prazo de entrega.

O atraso na entrega não tem outro motivo senão a

incompetência técnica da ré.

Nula a cláusula que prevê tolerância de 180 dias, pois não há

cláusula semelhante em favor das autoras. (...)O valor sugerido pelas autoras como indenização material

está condizente ao praticado no mercado, ou seja, aluguel no valor equivalente a 0,8% do

valor atual do imóvel desde a data que deveria ter sido entregue, ou seja, desde

dezembro/2010 até a data de efetiva entrega

(...)A correção monetária, multa e/ou juros de mora sobre o saldo

devedor são devidos apenas a partir da entrega das chaves, devendo, assim, ser restituídas

em dobro à autora as quantias indevidamente cobradas, incluindo multa “pré-chaves”.

Confirmo tutela antecipada, portanto, para determinar o congelamento do saldo devedor

desde dezembro de 2010, data prevista para a entrega do imóvel até a entrega das chaves. (...)

(...) Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a

presente ação para, além de declarar a ilicitude da cláusula de atraso e confirmar tutela

antecipada para determinar o congelamento do saldo devedor desde dezembro de 2010,

condenar os réus ao pagamento: a) de multa e/ou juros de mora sobre o saldo devedor,

multa “pré-chaves” em dobro; b) indenização material no valor equivalente ao valor de

locação do imóvel adquirido, de dezembro/10 até a data efetiva da entrega formal do

imóvel. O valor de locação mensal deve ser utilizado é de 0,8% do valor atual do imóvel

até a efetiva entrega, que deverá ser pago com juros de 1% ao mês e correção monetária

pela tabela prática do TJSP desde a citação; c) indenização por danos morais no valor de

R$40.000,00 (quarenta mil reais), com correção monetária pela tabela prática do TJSP e

juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir da publicação da sentença. (...)

Publicada esta, não sobrevindo apelação recebida no efeito

suspensivo, terá o sucumbente 15 (quinze) dias para efetuar o pagamento do montante da

condenação, sob pena de ser acrescida a este valor a multa de 10%, prevista no artigo 475-

J, do CPC. ADVOGADA VANESSSA BAGGIO LOPES DE SOUZA OAB SP 211887

sábado, 15 de dezembro de 2012

CORRETAGEM, SATI E JUROS ANTES DAS CHAVES SÃO CONSIDERADAS ILEGAIS PELA JUSTIÇA

Por Vanessa Baggio (Advogada)


As decisões judiciais ainda não são unânimes, mas, aos poucos os juízes estão sendo alertados para o verdadeiro “conluio criminoso” entre as construtoras e intermediadoras de vendas de imóveis na planta.


 
Não é a CORRETAGEM em si que é ilegal, mas a forma como ela é “repassada” ao adquirente, como típica venda casada, ou, simplesmente, como “parte da entrada do imóvel” – o que demonstra claramente o ardil imposto ao consumidor que está prestes a realizar o sonho da casa própria.




O mesmo vem ocorrendo, no Judiciário, com o reconhecimento da ilegalidade dos “juros pré-chaves”, “juros no pé”, “CM Repasse” ou qualquer outra modalidade de juros imposta antes da entrega das chaves do imóvel e do efetivo financiamento bancário do imóvel. Cada construtora chama de um jeito, mas cobrar do consumidor ou repassar os custos do financiamento que a construtora fez com o banco para o adquirente é um verdadeiro absurdo.


 
As duas práticas acima referidas vinham sendo aceitas pelos Tribunais, pois são “comuns” nos contratos com as construtoras, mas a situação anda mudando, pois, apesar de ser praxe a imposição de tais contratações, a prática é abusiva, ilegal e há muito tempo já rechaçada pelo Código de Defesa do Consumidor.




A questão é bastante simplória :


 
O que é correção monetária? É o valor devido por quem usa o dinheiro de outrem a fim de que o mesmo não seja perecido pela desvalorização da moeda, correto? Pois bem : por acaso os consumidores utilizaram-se de dinheiro da construtora ou foi a construtora quem usou dinheiro dos consumidores?


E o que são juros? É o valor devido por quem usa o dinheiro (ou crédito) de outrem em proveito próprio, a fim de que o mutuante receba uma “remuneração” pelo uso desse capital. Pois bem: por acaso os adquirentes utilizaram-se de dinheiro da construtora ou foi a construtora que usou dinheiro dos adquirentes?


Ainda mais grave fica a situação quando esses juros continuam sendo cobrados e, na verdade, quem está em atraso é a construtora. Nesse caso nem os juros remuneratórios nem mesmo o INCC são devidos !


 
Por que o consumidor teria que pagar juros “do próprio dinheiro” por causa do atraso da construtora ?? É insano reconhecer que só porque tal cobrança consta em contrato possa ser tida como legal. E é justamente isso que os juízes, alertados pelas mais recentes teses dos escritórios especialistas, tem percebido nas ações propostas contra as construtoras.


Já no que diz respeito à taxa SATI (SAT, TI ou ASSESSORIA IMOBILIÁRIA) e as comissões de corretores, bem como os “demais serviços técnicostais valores devem ser pagos pela construtora que contratou tais serviços, ou seja, pelo vendedor do imóvel, não devendo ser suportada pelo consumidor, muito embora, como já se disse seja essa a prática do mercado imobiliário, que, inobstante, se mostra totalmente ilegal.


Na maioria das vezes, o adquirente chega no stand de vendas e o corretor já está lá... ou seja, não é comprador quem contrata os serviços e sim a construtora!


Mas, infelizmente, na prática, quem acaba pagando a comissão ? O adquirente... e o pior ocorre quando essa contratação é camuflada, pois é comum os corretores dizerem que o valor “faz parte da entrada do imóvel”.


Já não era sem tempo, mas também em relação a essa venda casada, os juízes já estão decidindo em favor do consumidor.


A decisão que vamos divulgar agora ilustra bem essa mudança de pensamento que, após árduo trabalhos dos especialistas na matéria, vem sendo adotada pelo Judiciário.


Eis as palavras do corajoso juiz Danilo Mansano Barioni sobre as ilegalidades da Construtora em uma ação (Processo nº: 0171499-29.2012.8.26.0100 – SP) recente, de Dezembro de 2012 :


 
Não é assim que a banda toca, ao menos não no coreto do Código de Defesa do Consumidor.”


 
Ainda, a prática espúria conjunta de construtoras, corretoras, administradoras, imobiliárias e empresas de suposta mediação e assessoria técnica de “empurrar goela abaixo” do consumidor serviços vinculados ao contrato de compra e venda de imóvel não é nova”


Por causa do brilhantismo da decisão, alguns de seus trechos merecem o devido destaque :



Processo nº: 0171499-29.2012.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Interpretação / Revisão de Contrato
Requerente: Anderson dos Santos
Requerido: (OMITIDO)
A dvogada : Vanessa Baggio -OAB SP 211887
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Danilo Mansano Barioni



(...)A relação estabelecida nos autos é de consumo, não


há dúvida. O documento de fls. 52, qual seja, a proposta de preço e condições de


pagamento do apartamento adquirido pelo autor, chamariz para as vendas e que


determina o fechamento do negócio, efetivamente, antes mesmo da assinatura do


contrato, é firmado em papel timbrado da (OMITIDO), ou seja, da ré.



Obviamente isto não é feito sem propósito.


 
Sabe a ré que, que se arvora à condição de uma das maiores incorporadoras da América Latina, que assim inspira credibilidade nos consumidores, credibilidade esta determinante à consecução do negócio e que não inspirariam as inúmeras sociedades

de propósito específico (SPE) que cria a cada empreendimento novo que pretende

erigir, exatamente no intuito de limitar sua responsabilidade.(...)

O problema não está em criar SPE, pois a tanto estão

autorizadas pela legislação civil.


O que não se pode admitir e a lei não autoriza, sobretudo o microssistema erigido pelo CDC, é que a ré se valha de seu nome para divulgar e vender seus empreendimentos e após isto, na hora de eventual responsabilidade, pretenda usar a brecha legal para se ver livre de qualquer
responsabilidade.


 Não é assim que a banda toca, ao menos não no coreto


do Código de Defesa do Consumidor.


Aos bônus da utilização da utilização de sua marca,

seu nome, qual seja, a credibilidade determinante na comercialização dos

empreendimentos, somam-se, inexoravelmente, os ônus, consistentes na

responsabilidade por eventuais danos causados aos consumidores relacionados ao
específico empreendimento.


Têm a ré, portanto, legitimidade passiva, para todos

os pedidos, pois o valor da taxa SATI objurgado nestes autos é vinculado ao

compromisso de compra e venda.


(...)
Doutra parte, a jurisprudência do E. Superior
Tribunal de Justiça já se pacificou no sentido de que não é devida, por parte das
construtoras, a cobrança dos chamados “juros no pé”, que são os juros
remuneratórios incidentes sobre parcelas que se vencerem durante a fase de
construção da obra.
Neste sentido:


DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E


VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ". ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO. 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo. 3. Recurso especial improvido. (STJ, 4ª. T., REsp 670117 / PB, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14/10/2010


Este, em valor a ser aferido em sede de liquidação de sentença, devem ser restituídos.

Ainda, a prática espúria conjunta de construtoras, corretoras, administradoras, imobiliárias e empresas de suposta mediação e assessoria técnica de “empurrar goela abaixo” do consumidor serviços vinculados ao contrato de compra e venda de imóvel não é nova, e vem sendo há muito

condenada na jurisprudência, como ilustra o seguinte aresto:


Cobrança de serviços de assessoria técnicoimobiliária

(SATI) Ausência de informação clara e precisa sobe o serviço

prestado Cobrança indevida, conforme o art. 31 do CDC. Restituição do valor e

em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC.” (Ap. 367.321-47-00, 7ª

Câm. Dir. Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, J. 11/11/2009).



O autor jamais procurou qualquer corretora, nem

tampouco há comprovação de que lhe tenha sido disponibilizado qualquer serviço de

assessoria técnico imobiliária (SATI), mas sim a ré. Fecharam o negócio e, entre

o calhamaço de documentos que lhe foram apresentados estavam os documentos que dão ar de regularidade formal à contratação dos serviços de corretagem e

assessoria técnico-imobiliária, sobre os quais, na prática, não recebeu qualquer

explicação, orientação, alerta, nada.


(...) A restituição dos valores pagos a este título,


portanto, também se impõe.(...)



São decisões como essa que nos inspiram a continuar lutando em favor dos consumidores e enfrentando o poderio econômico das construtoras desse país !


 Vanessa Baggio